Detroit History

La historia de Detroit como una Ciudad en continuo crecimiento, comenzó en el 1.903 cuando Ford comenzó a desarrollar la industria automotriz. Luego se le unieron GM en 1.908 y Chrysler en 1.925, lo cual llevo a apodarla “Motor City”.

Este desarrollo acelerado hizo que muchas personas migrarán a Detroit en busca de trabajo. Como resultado de esta migración para 1.950 Detroit era la cuarta ciudad más poblada en los Estados Unidos.

En 1956 ya se empezaban a percibir los primeros signos de caída y se cerraba la fábrica más grande jamás abandonada, la de Studebaker-Packard.

Tras estos años, ya metidos en los años 60 y todavía en un periodo de relativa bonanza, los fabricantes que habían surgido desde principios de siglo empezaron a reorganizarse, absorberse e incluso desaparecer.Hasta quedar en la zona únicamente los tres grandes, que vendían cada uno una amplia gama de marcas. Sin embargo la caída ya había empezado.

Con la bonanza llegaron de la mano los precios de producción caros y los fabricantes empezaron a buscar nuevos lugares donde producir sus vehículos. Detroit, la antaño floreciente ciudad manufacturera veía como su tejido industrial empezaba a deslocalizarse. General Motors, Chrysler y Ford empezaron a mover sus fábricas a otras zonas de Estados Unidos y también fuera del país. Había que ir a países más baratos a producir y con los años en Detroit se quedaron solo las sedes centrales de los tres grandes, nada de fábricas.

En 1973 en pleno proceso de deslocalización los fabricantes recibieron otro golpe más, la crisis del petróleo. Este suceso obligó a reestructurar muchas de las empresas del sector automovilístico, a reestructurar sus gamas y hacer más eficientes los coches que fabricaban, una inversión no esperada que aceleró aún más la búsqueda de países con mano de obra barata para fabricar y la huida de Detroit.

Con los años 90 nuevos lugares empezaron a posicionarse como los países donde producir coches baratos. México por su cercanía, Brasil como economía emergente y China, un país comunista reconvertido en gigante industrial, con unos precios de producción muy competentes y situados en posiciones estratégicas de América y Asia. La industria productiva del automóvil abandonó Detroit y con ella se fueron el resto de manufactureras, la quiebra era cuestión de tiempo.

Como consecuencia de esto, la población comenzó a disminuir hasta llegar a 700.000 personas en 2.012.

Esta disminución de la población también mermó las arcas de la Ciudad. Los niveles de cobranza de los Impuestos a la Propiedad y otros ingresos disminuyeron de manera sensible, lo que obligó a la que se declara en quiebra en 2.013. La deuda reportada era de entre US$18-20 Billones, el proceso de Quiebra culminó en Dic. 2.014.

Para este entonces, el mercado inmobiliario seguía cayendo hasta llegar a sus niveles más bajos, y luego comenzar a dar signos de recuperación.

El resurgir de Detroit

Hoy por hoy, Detroit está atrayendo más de US$4.000 millones de inversión para la actualización de la industria automotriz y tecnológica. Empresas de servicios comenzaron a mudar sus operaciones a la ciudad, aportando nuevos empleos y contribuyendo así a bajar el índice de desocupación del 26% al 10% (cifras de Abril 2017). Una de las empresas mas importantes es Quicken Loans, que adquirió más de 70 edificios en el centro de Detroit con una inversión superior a los US$1.800 millones y actualmente emplea a más de 20.000 personas. Microsoft también mudó sus oficinas en el área de las afueras de Detroit a uno de los edificios recuperados por Quicken Loans y mudo los 400 empleados que tenían asignados a la nueva sede.

Detroit es una ciudad enorme al punto de poder albergar dentro de ella a las Ciudades de Boston, Manhattan y San Francisco. Además es la ciudad con mayor capacidad industrial ociosa de los Estados Unidos.
Otros Inversionistas privados están invirtiendo su dinero en renovar la infraestructura turística y comercial. También se acaba de inaugurar un nuevo estadio para el equipo de Hockey sobre Hielo. Toda esta inversión combinada alcanza niveles cercanos a los US$1.700 millones de Dólares.

Toda este movimiento, ha ido generando una continua revalorización de las propiedades, comenzando por el Downtown, siguiendo por el Midtown, hasta llegar a los barrios que hoy son nuestro foco.
Pero la apreciación inmobiliaria no es el único gran valor, los altos niveles de renta combinados con los bajos precios de los inmuebles, es lo que hace de Detroit una ciudad tan atractiva para los inversionistas. En la actualidad los rendimientos obtenidos son tres veces mayores que el promedio nacional de inversiones similares

Oportunidad

Hoy tenemos la posibilidad de adquirir inmuebles a precios muy por debajo de su valor de reposición (costo de construir) y rentarlos con un retorno cercano al 16% anual antes de impuestos y gastos. El retorno luego de deducirle gastos e impuestos es de aproximadamente el 10% anual, sin tomar en cuenta la apreciación del inmueble, la cual según la zona puede estar entre el 3% y el 10%, o hasta aun mas. 

Nuestra misión es encontrar para nuestros inversores los mejores inmuebles en las zonas que vemos con mayor potencial de crecimiento, pero que ya muestran una consolidación que nos brinde seguridad.
La demanda en estos barrios es muy alta debido a que los inquilinos hoy no están en condiciones de aplicar a un crédito, dándose una estadística inversa a la del país. En Detroit el 80% de la población alquila y el 20% es propietario.  

La estrategia a mediano plazo es, luego de haber recaudado renta durante unos 3 a 5 años, poder decidir sobre si continuar rentando o vender el inmueble y capitalizar una apreciación que creemos puede llegar hasta el 100%.